Si un crédit pour chômeur et interdit bancaire est difficile à obtenir (mais pas impossible), il n’est pas non plus aisé d’emprunter une grosse somme, bien que tout soit relatif. On peut avoir besoin de faire un crédit pour faire des travaux, comme par exemple transformer un local commercial en habitation, ou pour toute autre chose. Pour faciliter les choses, il faut avoir le bon profil, surtout s’il s’agit d’un prêt de 50000 euros sans apport. C’est sur qu’emprunter sans CDI, sur 10, 20 ou 30 ans, ou en étant demandeur d’emploi ne sera pas de tout repos. Toutefois, il existe des solution pour emprunter 50000 euros au meilleur taux, même quand on n’entre pas dans les cases (ou qu’on dépasse un petit peu).
Des solutions nombreuses
Avec un peu de bonne volonté des deux côtés, de l’optimiste ou de l’huile de coude, on peut trouver chaussure à son pied quand il s’agit de faire un prêt, même sans étant forcement bien armé pour cela. On pense toujours qu’on n’a pas les moyens d’acheter, mais cela n’est pas toujours vrai.
Pas besoin de gagner 5000 euros par mois avant de se décider à aller voir sa banque, surtout si on a un projet (je ne parle pas ici des crédits d’urgence à la consommation, qui sont une toute autre histoire).
Pour qui ?
Bien sur, l’acquéreur idéal est un cadre sup de 30 ans en contrat indéterminé, marié, avec 1 enfant, qui gagne bien sa vie et qui a de l’épargne. Mais fort heureusement, nous ne sommes pas tous comme cela. Quand on est chômeur ou travailleur précaire, on n’est pas forcément destiné à rester locataire à vie.
Il y a des alternatives pour financer son projet, de l’achat immobilier aux gros travaux en passant par la voiture quand on a de petits moyens. Ce sont les ruisseaux qui font les grandes rivières, même si les banques sont de plus en plus méfiantes depuis que les taux sont au plus bas. Mais il n’y a pas de raison pour que seuls les riches puissent en profiter. Les banquiers savent reconnaître un client sérieux, quel que soit son niveau de vie.
Le prêt familial
Allons d’abord au plus simple. C’est souvent de la famille que viendra la lumière, surtout s’il s’agit d’une somme inférieure à 100000 euros. Pour cela, il faut commencer par éviter de se brouiller avec ses parents, avec ses frères et soeurs, ses cousins…
En cas de bonne entente, la solidarité familiale fonctionne généralement très bien. Différentes formules sont possibles, du prêt à la donation, en passant par la création d’une SCI s’il s’agit d’un achat immobilier fait à plusieurs. Le regroupement sera bien vu par les banques puisque la capacité de faire un gros emprunt augmentera si dans le lot, il y a des membres de la famille qui gagnent très bien leur vie.
Les modalités
Attention toutefois : se prêter de l’argent à l’intérieur d’une même famille doit quand même être fait dans les règles, même si c’est une donation des grands-parents qui veulent faire bénéficier un peu en avance de l’héritage prévu.
S’il s’agit d’un prêt, même sans intérêts, il faut un document écrit, qui en fixe toutes les modalités et en particulier la date de remboursement. En effet, si cela n’est pas fait dans les règles, on pourra se mettre à dos d’autres membres de la famille s’estimant lésé, et rencontrer des problèmes au moment de la succession. Car la fiscalité veille. Un document écrit est obligatoire dès que la somme en jeu dépasse 1500 euros.
Il n’est toutefois pas nécessaire de passer devant le notaire pour cela, même si juridiquement, c’est mieux d’y mettre les formes. L’acte sous seing privé suffit donc. Important : le contrat de prêt doit être enregistré auprès du service des impôts, il sera ainsi incontestable. Toutefois, l’enregistrement n’est pas gratuit : un peu plus de 100 euros. N’oubliez pas de déclarer que vos revenus la réception de cette somme.
En cas de décès du prêteur, il faudra quand même continuer à rembourser ce qui n’a pas encore été. De toute façon, les héritiers (les autres) se chargeront de vous le rappeler. Mêmechose pour l’emprunteur. Ce sont les héritiers qui prendront la suite.
L’importance du groupe
Cette notion est primordiale. Mais comme nous n’avons pas tous la chance d’avoir une grande famille qui n’est pas dans le besoin, il existe aussi des solutions pour se regrouper avec des gens qui sont extérieurs au cercle familial. Certaines plateformes Internet mettent en relation ceux que la formule intéresse.
C’est le principe de l’achat groupé, comme le proposait Groupon à l’origine, mais appliqué aux plus grandes dépenses : achat d’un terrain, d’une maison, d’un immeuble… On voit d’ailleurs fleurir un peu partout des coopératives d’habitants qui se regroupent.
En savoir plus sur l’achat immobilier groupé
C’est à la mode, et la crise aidant, nous sommes de plus en plus nombreux à nous y mettre, trouvant les solutions quand elles s’imposent d’elles mêmes. Les habitudes de consommation ont donc changé, faute de moyens. Mieux vaut acheter à plusieurs que pas du tout. Et l’immobilier, comme les produits de loisirs n’échappe pas à cette tendance qui est appelée à durer dans le temps.
Acheter en groupe peut aussi permettre de devenir propriétaire d’un bien plus rémunérateur, plus grand et mieux placé, et ce même si le bien est divisé. Rappelons quand grand appartement, au prix du mètre carré, est moins cher qu’un petit.
Mais la notion de groupe appelle aussi celle de la communauté. On voit se monter de plus en plus de projets dont le but est de partager un espace commun avec la même philosophie de vie, notamment pour ce qui concerne l’énergie et le développement durable. Et la loi c’est adaptée à cette nouvelle façon de consommer de la pierre, en permettant la mise en place de sociétés de promotion ou de coopératives.
Il y a donc des avantages certains à acheter en groupe
D’abord le prix, qui sera divisé en parts égales entre les participants, puis les économies faites sur une surface plus grande, sans oublier les frais de notaire réduits (là encore, rapportés au nombre de mètres carrés) et les réductions fiscales. Attention toutefois : c’est une pratique qui n’est pas exempte de risques.
Malgré les garanties et l’encadrement juridique et fiscal, un désaccord insolutionnable entre les participants est toujours possible.
Revoir ses ambitions à la baisse
Quand on a besoin d’une grosse somme pour un investissement immobilier, il faut aussi savoir raison gardée. Ainsi, si la pierre a Paris est bien trop élevée pour vos finances, pourquoi ne pas vous rabattre sur une ville de province en pleine expansion, surtout s’il s’agit d’un investissement locatif ?
Les jeunes, notamment, doivent raisonner à long terme et chercher les bonnes affaires du côté des villes étudiantes, où on peut acheter un studio en centre-ville pour moins de cent ille euros. Ce genre de transaction est encore possible dans des villes comme Rennes, Nantes et Toulouse. Pour Bordeaux et Lyon, c’est déjà un peu trop tard, où alors il s’agira de très petites surfaces.
En plus, faire un emprunt dans l’idée d’acheter pour louer permet si le montage est bien fait d’auto-financer son bien par le loyer du locataire, à condition que le logement connaisse le moins de vacances possibles. Louer en meublé permettra en outre de déduire une partie de ses revenus locatifs de ses impôts.
Chercher le bon plan
Avec des moyens financiers limités, il faut se montrer malin. Quand on cherche un appartement à acheter à un prix bas, c’est du côté des ventes aux enchères qu’il faut regarder. Et de nos jours, plus besoin d’avoir des oreilles, les yeux suffisent : les prochaines ventes sont toutes annoncées sur le net, sur les sites des chambres de notaires. Par contre, les conditions d’achats sont plus restrictives.
Une fois qu’on s’est engagé, pas moyen de se rétracter. Les enchères sont donc réservées aux acheteurs surs d’eux, et qui possèdent déjà les fonds. Si prêt il y a eut, il a du être fait en amont de la vente, la condition suspensive d’obtention n’existant pas en cas de vente aux enchères.
Les enchères : le bon filon ?
On parle ici de biens qui n’empruntent pas la voie normal des agences immobilières ou du bon coin. Même comme dans toutes les bonnes affaires, vous ne serez pas seul sur les rangs, et la partie est loin d’être gagnée. Car les ventes aux enchères ne sont plus des secrets bien gardés et partagés dans les alcôves. Il n’y a qu’à se rendre chez un commissaire priseur pour s’en rendre compte : ceux qui n’arrivent pas bien avant la vente n’auront pas de place assise !
Il faut dire que par le prix alléché les candidats sont nombreux (puisqu’en principe, la négociation se fera en dessous du prix du marché). Mais parfois les enchères s’emballent et dans le feu de l’action, on s’aperçoit qu’on a payé plus cher que ce qu’on aurait du. Méfiance donc.
Il faut parfois accepter de ne pas gagner, le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle (la vente à la bougie est d’ailleurs une forme d’enchère. On enchérie tant que la flamme brûle. Dès qu’elle s’éteint, il n’est plus possible de le faire, d’où l’expression).
Comment acheter aux enchères
Il y a plusieurs façons de le faire. La première est de passer par les ventes notariales. On y trouve des biens appartenant à des particuliers, à des associations qui vendent les legs, à des entreprises mais aussi à des administrations qui veulent s’en séparer. On en trouve dans tous les départements. Il faut donc repérer le notaire qui s’en occupe (de la vente qui vous intéresse) et lui remettre avant la séance un chèque de caution de 20% de la mise à prix de l’appartement qui vous intéresse.
Les perdants récupéreront leur mise dès la fin de la vente. Pour les gagnants, il faut savoir qu’il faudra payer 1% du montant de la vente en plus des frais de notaire. A ajouter donc à la somme finale. Vous aurez 45 jours pour payer la totalité de la somme. Important : des surenchères peuvent encore être faites sur le même bien pendant 10 jours, à condition de monter de 10%.
Ensuite, il y a les ventes de l’état, qu’on appelle domaniales. Les biens sans héritiers passent également dans ces ventes. Même chose : chèque de caution au départ, de 5% du prix. Et à l’arrivée, 5% de frais en plus, mais là, pas de frais de notaire. Vous aurez 1 mois pour payer le solde.
Viennent ensuite les ventes par adjudications judiciaires
Elles résultent souvent de faillite ou de dettes non réglées. Ce sont les liquidateurs qui sont aux manettes, dans les TGI. Pour le coup, il faudra prendre un avocat, car c’est seulement lui qui eut enchérir pour vous. Il faudra donc régler ses frais + ceux de la vente, et déposer un cheque de caution de 20%, le solde devant être réglé dans le trimestre s’il s’agit d’une liquidation judiciaire.
A noter : acheter un logement occupé de la sorte peut être dangereux, il n’est pas facile de faire expulser un locataire en France, même si ses arriérés de loyer sont énormes.
Attention : Méfiez-vous des lots achetés squattés ou encore habités par leurs propriétaires, car une procédure d’expulsion peut être longue et onéreuse.
Rénover un local commercial en habitation
Un autre bon plan consiste à acheter un local commercial dont personne ne veut, parce que mal situé pour être correctement exploité par exemple, et d’en faire un logement ou un loft si la surface le permet. Une ancienne boulangerie peut ainsi devenir une surface d’habitation atypique et très tendance.
L’inconvénient, c’est que la transformation peut coûter très cher en travaux, surtout si le local n’est plus aux normes. Ensuite, afin d’être certain que la mairie autorise le changement d’affectation, il faut se renseigner au service urbanisme de sa ville, et voir si tout roule du côté de la co-propriété.
Si les travaux sont très importants, mieux vaut passer par un architecte. Celui-ci est obligatoire quand la surface à rénover dépasse 170 m2. Enfin, n’oubliez pas de prévenir les impôts : la contribution économique territoriale devant se transformer en taxe d’habitation.
